اعتبار…استفانو Ukmar برای نیویورک تایمز

ساختمان جدید اغلب به فعالان خواهم دقیقا مشکل است. اجازه توسعه دهندگان ساخت و ساز مسکن به ویژه در محله های فقیر و مستاجر گروه ها و همسایه ها از ترس بازار خواهد شد و گرما و اجاره خود را خواهد رفت.

اقتصاددانان از سوی دیگر تمایل به دیدن ساختمان های جدید به عنوان راه حل. تنها راه برای کاهش کمبود مسکن که هل دادن اجاره آنها می گویند که ساخت و ساز مسکن. ساخت به اندازه کافی از آن را — حتی اگر آن را در بالا پایان مسکن و اجاره در کل سقوط خواهد کرد.

تنش بین این نمایش نشسته در مرکز جنگ بیش از ساختمان های فردی و گسترده تر دعوا بر سر نحوه کاهش بحران مسکن. و تا زمانی که به تازگی شده است وجود دارد تقریبا هیچ داده ها در مقیاس محله به حل و فصل آن است. حتی محتمل است که هر دو داستان می تواند درست در همان زمان که مسکن های جدید ممکن است کمک به کاهش اجاره در سراسر منطقه مترو حتی آن را به عنوان سیگنال محبوبیت خاصی محله و اشاره اجاره در این نزدیکی هست.

چند مطالعات جدید در نهایت ارائه برخی شواهد که دلگرم کننده است اگر ناقص است. محققان در U. N. Y. های Upjohn موسسه و دانشگاه مینه سوتا که همه نگاه چه اتفاقی می افتد بلافاصله اطراف آن در مقیاس بزرگ آپارتمان که در بازار-نرخ (بدون محدودیت های اجاره). بسیاری از مطالعات در حال حاضر نشان می دهد که مناطق که ساخت بیشتر مقرون به صرفه تر هستند (و مناطق است که محدود کردن مسکن جدید هستند و کمتر). این آخرین مطالعات بپرسید در صورتی که الگوی نگه می دارد زمانی که ما زوم در به بلوک های فردی.

هم یافته های خود را نشان می دهد که مسکن جدید به راحتی می توانید افزایش اجاره در ساختمان های دیگر ، اما حکم آنها مخلوط شده است در مورد اینکه آیا درآمد اجاره به طور مستقیم بهره مندی از جدید عرضه بیش از حد.

انواع ساختمان های این مطالعات توصیف — بازار-نرخ تحولات از 50 واحد یا بیشتر — در حال حاضر حساب برای اکثریت جدید آپارتمان ساخت و ساز. و آپارتمان های جدید امروز به شدت هدف بالاتر-درآمد اجاره. متوسط اجاره یک واحد جدید در حال حاضر $1,620 یک ماه 78 درصد بالاتر از متوسط اجاره بها در سراسر کشور با توجه به هاروارد مشترک مرکز مطالعات مسکن (خلیج فارس بین این اعداد و ارقام بوده است گسترش).

این ساختمان همچنین تمایل دارند که قابل رویت ترین در محله مسکن دعوا.

“مستاجرها نمی مانند بالا افزایش می یابد چون آنها را بالا افزایش می یابد و اجاره رفتن در همان زمان گفت:” Xiaodi Li همکار دکترا در U. N. Y. کتل فالز مرکز که مورد مطالعه اثر جدید مسکن در شهر نیویورک است.

همسایگان ممکن است فرض کنیم که بالا افزایش می یابد علت اجاره بالا است. که محتمل اگر ساختمان های جدید زیادی جذب ساکنان ثروتمند که به نوبه خود جذب بالاتر پایان از امکانات رفاهی که یک محله مطلوب تر است.

“سوال کلیدی در اینجا” خانم لی گفت: “این است آنچه را خالص اثر است؟”

او در می یابد در نیویورک که ساختمان های جدید را جذب بیشتر رستوران ها و کافه ها در این نزدیکی هست. اما او نتیجه می گیرد که هر اثر آن امکانات را فشار محلی اجاره غرق شده است با قدرت عرضه جدید به فشار اجاره پایین. در خالص او در می یابد برای هر 10 درصد افزایش در عرضه مسکن برای اجاره خواص در 500 فوت افت 1 درصد نسبت به سایر مناطق تقاضا.

مزایای آن به نظر می رسد به رفتن به مستاجر در پایان بالا و میانی ساختمان ها در این نزدیکی هست. احتمالا خود را صاحبخانه جدید رقابت و تنظیم خود به خود رانت درآمده است. اما خانم لی می یابد که مسکن تاثیری بر اجاره بیش از 500 فوت دور و آن را به نظر نمی رسد به تحت تاثیر قرار برای اجاره پایین پایان واحد در این نزدیکی هست (کسانی که صاحبخانه احتمالا نمی بینیم جدید لوکس برج به عنوان رقابت مستقیم).

در یک مطالعه جداگانه برایان Asquith و اوان دکل در Upjohn موسسه و Davin نی در بانک فدرال فیلادلفیا پیدا کردن یک مجموعه مشابه از نتایج در سراسر 11 شهرستانها عمده از جمله آتلانتا و آستین شیکاگو و دنور. آنها نگاهی به ساختمان های جدید حداقل 50 واحد ساخته شده در پایین-درآمد مرکزی-شهرستان محلات. آنها تخمین می زنند که این ساختمان های جدید کاهش اجاره 5 درصد به 7 درصد برای همسایگان نسبت به آنچه که ما می خواهم انتظار اجاره به صورتی که ساختمان های جدید بودند هرگز ساخته شده است.

نه مطالعه به این معنی است که رانت در واقع افتد. بلکه آنها نشان می دهد که ساختمان های جدید آهسته و با سرعت از اجاره بها را افزایش می دهد در این نوع از محله است که توسعه دهندگان در حال حاضر شناخته شده به عنوان ، زمانی که توسعه دهندگان می رسند — به خصوص با برنامه ریزی برای پروژه های بزرگ — اجاره به احتمال زیاد در حال حاضر به سرعت در حال افزایش.

“افراد ثروتمند در حال حاضر به دنبال به حرکت به محله” آقای افراشته گفت: چگونه او را توضیح یافته های خود را به یک گرم در جلسه عمومی بیش از این پیشنهاد. “بنابراین ما می توانیم ساخت این ساختمان که آنها را به مرتب کردن بر اساس واحد است که آنها می خواهند به زندگی می کنند. و یا اگر ما آنها را یک واحد در این نزدیکی هست و نوسازی آن است.”

که منطق ممکن است کمی آسایش به دیرین ساکنان به خصوص کسانی که نگران محله تغییرات است که فراتر از قیمت اجاره بها. اما آدرس آن حداقل یک استدلال در برابر مسکن جدید است.

“این نتایج نمی انکار واقعیت gentrification گفت:” اینگرید الن گولد استاد N. Y. ایالات متحده و مشاور خانم لی. “آنها نمی انکار این واقعیت از خرد کردن اجاره بار. آنها به سادگی نشان می دهد که ساخت و ساز مسکن در یک محله نیست رفتن به تشدید آن بالا اجاره بار و حتی ممکن است کمک به کاهش آنها.”

یک احتیاط می آید از تحقیقات توسط آنتونی دامیانو و کریس Frenier, نامزد دکترا در دانشگاه مینه سوتا که در نگاه جدید در مقیاس بزرگ ساختمان های ساخته شده در سراسر مینیاپولیس. مانند آقای ماست و خانم Li آنها پیدا کردن که عرضه جدید کمک به سهولت اجاره فشار برای پایان بالاتر واحد در این نزدیکی هست. اما در پایین سوم از بازار آنها به این نتیجه رسیدند که ساختمان های جدید تا به حال در مقابل اثر شتاب اجاره.

ممکن است در برخی از زمینه های جدید که در بازار-نرخ آپارتمان می تواند یک مجموعه از نزدیک صاحبخانه برای جلوگیری از اجاره خود را حتی آن را به عنوان علل دیگر مجموعه ای به ارزیابی مجدد چه ارزان خود را اجاره شده اند. آن را حتی ممکن است که کاهش درآمد اجاره ممکن است احساس نیش از ساخت و ساز جدید در ابتدا حتی اگر آنها ممکن است بهره مندی از آن در دراز مدت (به عنوان ساختمان های جدید سن و تبدیل به مقرون به صرفه تر و یا بالاتر به عنوان درآمد اجاره حرکت به بالا و خارج از مسکن است که می تواند مقرون به صرفه به فقیر مستاجران).

در مجموع شواهد وجود دارد در این مقاله که عرضه و تقاضای کار به عنوان انتظار می رود که حتی در مقیاس محله. اما نیز وجود دارد شواهدی وجود دارد که برخی از ترس از فقیر مستاجران تاسیس شده است.

“این مردمی که رفته اند را از طریق چگونه بسیاری از چرخه نوسازی شهری آزادراه ساخت و ساز مسکن عمومی اتلاف سرمایه, شکست, با گسترده تر برنامه ریزی دولت و استقرار بیش از نسل” آقای دامیانو گفت. “من فکر می کنم ترس از فقط گفت: ‘ساخت نوزاد ساخت’ بسیار معتبر ترس است. آن را به برنامه ریزان و سیاستگذاران برای تعامل با کسانی که نگرانی در ایمان خوب است.”

tinyurlis.gdv.gdv.htu.nuclck.ruulvis.netshrtco.detny.im