برگزار شد به اجاره اصلاحات: صاحبخانه تصمیم می گیرید آن را بیش از حد پر هزینه برای تعمیر برخی از واحدهای

Category: کرین نیویورک Comments: No comments

صاحبخانه دیوید Eshaghoff می دانستم که واشنگتن ارتفاعات هنوز ریگ زمانی که او خریداری یک داستان 5-راه رفتن-تا با 22 عمدتا اجاره-تنظیم آپارتمان در 575 W. 177th سنت در سال 2012.

او خریداری ساختمان و سه نفر دیگر در بلوک برای $9.4 میلیون فکر او را به بازگشت سرمایه گذاری خود را با اجاره به هجوم وسط کلاس مستاجران و دانش آموزان در نزدیکی کلمبیا و دانشگاه یشیوا.

اما چندی پس از بسته شدن این معامله Eshaghoff ضربه به دو مرد جوان loitering در لابی.


“Who the fuck are you?” آنها از او خواست پس از او سوال که آنها مراجعه می کردند.

Eshaghoff پورتر به طور معمول شاهد مردان خرید و فروش مواد مخدر در ساختمان است. آنها تهدید کرده بود او را به گزارش فعالیت های خود را.

پس از بالا مشخصات دارو رکود و یک نبرد طولانی در مسکن دادگاه Eshaghoff گفت: قاچاق مواد مخدر و رژه از کاربران که آباد ملک در تمام ساعات در نهایت رانده شده اند ،

در حال حاضر او دارای یک مشکل است.

در ماه ژوئن دولت قوه مقننه تصویب اجاره اصلاحات که Eshaghoff گفت: آن را از نظر مالی برای او غیر ممکن است برای تعمیر یک آپارتمان بود که به شدت آسیب دیده و در سال مخدر در حماسه و چندین نفر دیگر که در حال فرسوده به سادگی از نابسامانی های زمان در اموال است که بیش از یک قرن ، او گفت: او را مجبور به نگه داشتن آنها را خالی—مصرف پایین-واحد اجاره کردن بازار و حتی به عنوان شهر چهره مداوم قیمت بحران است.

“ما نمی توانیم برای رفع این آپارتمان ها. ریاضی فقط اضافه کنید تا” Eshaghoff گفت. “اگر شما می توانید نیمی از یک درصد و یا فقط استراحت و حتی در سرمایه گذاری, شاید شما می توانید استدلال می کنند آن را. اما واقعیت این است که اگر من ندارد و بازده در آینده روی پول من خرج من قصد دارم به عقب مالی. و زمانی که شما به عقب که چگونه شما را تا پایان از دست دادن یک ساختمان است.”

زمانی که قانونگذاران ایالتی تصویب مسکن ثبات و مستاجر قانون حفاظت از 2019 آن را مورد ستایش قرار داد با مستاجر طرفداران به عنوان نقطه عطفی گام در حفاظت از استطاعت این شهر حدود 900,000 اجاره-تنظیم آپارتمان. این وضعیت با Eshaghoff نشان می دهد که آن را نیز تا به حال اثر مخالف در برخی موارد باعث برخی از صاحبخانه ها به انبار واحد آنها می گویند که آنها نمی توانیم به رفع تحت قوانین جدید.

این روشن نیست که چگونه گسترده این موضوع است.

جامعه مسکن بهبود برنامه یک انجمن حرفه ای است که نشان دهنده صاحبان حدود 400000 اجاره-تنظیم واحد تخمین زده می شود از مسکن داده های جمع آوری شده توسط سرشماری ایالات متحده که حداقل 400 تنظیم آپارتمان خالی در هر ماه توسط یک مستاجر که اشغال شده واحد قبلی 30 سال یا بیشتر. تراشه متمرکز در واحد شده اند که اشغال شده توسط همان مستاجر برای یک دوره طولانی به دلیل آن آپارتمان به احتمال زیاد نیاز به تعمیرات اساسی عمده و قابل توجهی از مبلغ سرمایه گذاری از پول را قبل از آنها می تواند اجاره را دوباره.

تراشه محاسبه نشان می دهد که پس از اجاره بها-تنظیم قوانین تغییر بیش از 3 ، 000 آپارتمان ها شده اند خالی است که به احتمال زیاد نیاز داری و تعمیرات این گروه اصرار صاحبخانه نمی توانیم به.

کوچکتر صاحبخانه مانند Eshaghoff به ویژه آسیب پذیر هستند زیرا آنها به طور کلی لازم نیست که همان دسترسی به وام و ذخایر نقدی که بزرگتر صاحبان انجام دهد.

“من خودم را در این وضعیت در برخی از نقطه در سال آینده گفت:” کریستوفر Athineos که خانواده صاحب Brooklyn nine ساختمان با مجموع 150 واحد حدود نیمی از آن در حال تنظیم او برآورد شده است. “من به برخی از مستاجران که بسیار قدیمی هستند که در آپارتمان خود را برای تا زمانی که 40 سال و در برخی از نقطه به زودی آنها را ترک می کند و من نمی دانم که چگونه من می خواهم به قادر به تعمیر این واحد است.”


حامیان اجاره-قوانین و مقررات اصلاحات هشدار داده بودند توسط صاحبخانه در اجرا تا ژوئن تغییراتی که این سیستم جدید می تواند منصرف سرمایه گذاری در یک نوار زیادی از این شهر مقرون به صرفه-سهام مسکن. قانونگذاران و مستاجر طرفداران خار کنار این نگرانی ها به جای تمرکز بر آنچه آنها گفته بودند مشکلات سیستمیک تحت رژیم. برخی ابراز شک و تردید در صدای صاحبخانه گریه فقر و پیشنهاد کرد که شرایط مانند Eshaghoff را پرت شد.

“صاحبخانه در حال گرفتن یک بازگشت عالی سرمایه گذاری و هنوز هم شکایت. این است که به سادگی در مورد سود و نه سیاست تغییر” گفت: Yolande Cadore, موقت, مدیر اجرایی pro-مستاجر گروه مستاجران و همسایگان. “این درس در اینجا این است که صاحبخانه باید متوقف و اعتقاد داشتند که آنها می تواند به حل هر مشکل با اجاره افزایش می دهد.”

قبلی مقررات اجازه صاحبان به منظور بالا بردن یک آپارتمان را اجاره توسط یک چهلمین هزینه شده و یا توسط یک شصتم در ساختمان های با بیش از 35 واحد. برای سال صاحبان به روز رسانی تنظیم آپارتمان های گران قیمت با امکانات رفاهی از قبیل سنگ کانتر بالا پایان لوازم و طبقه چوب جنگلی با استفاده از هزینه ارتقاء به تصویب همراه سنگین اجاره بها را افزایش می دهد که کاهش قیمت تنظیم آپارتمان در سراسر شهرستان.

با توجه به دولت در بخش خانه و جامعه تجدید سازمان که نظارت بر اجاره بها-مقررات برنامه تقریبا 170,000 واحد بودند مقرراتزدایی در طول 26 سال گذشته به ماه ژوئن تغییر حکومت. بسیاری از این مقررات زدایی انجام شد به عنوان یک نتیجه از آپارتمان بهبود و پس از آن اجاره را افزایش می دهد.

مقررات جدید به دنبال توقف که خروج دربندی افزایش اجاره صاحبخانه می تواند مالیات برای جبران هزینه یک آپارتمان نوسازی در حدود $83 در هر ماه به اندازه کافی به پرداخت حداکثر $15,000 در کار بیش از 15 سال است.

Eshaghoff, Athineos و صاحبان دیگر اصرار دارند که تقریبا به اندازه کافی برای آوردن بسیاری از آپارتمان های فرسوده با مشکل مستاجران یا فقط سن و بازگشت به شرایط قابل زیستن.

Eshaghoff برآورد او نیاز به صرف تا آنجا که $95,000 ترین آسیب دیده آپارتمان در 575 W. 177th سنت سه خوابه واحد در ساختمان طبقه دوم با اجاره ماهانه کمتر از 800 دلار است. او محاسبه آن خواهد او را بیش از نه سال به شکستن حتی در بازسازی هزینه برای آپارتمان بیش از سه برابر زمان آن را گرفته اند تحت سیستم.

تحت قوانین سرمایه گذاری از $95,000 اجازه داده اند Eshaghoff به آسانسور آپارتمان اجاره به نرخ بازار در حدود $2,800 هر ماه او برآورد شده است.

“آن را می سازد هیچ حس به لحاظ مالی برای رفع یک واحد مانند این در حال حاضر,” او گفت:.

در اخیر بعد از ظهر او به Crain را در یک تور از واحد مناسب است. 23 که تا به حال تبدیل شدن به یک تمرکز فعالیت های غیر قانونی در ساختمان است.

در آشپزخانه اجاق گاز درب آویزان چپ چپ تا حدی جدا از آن بستگی دارد. قالب رخنه کرد در طول سقف و زباله بود پراکنده در سراسر زمین. حمام سینک جدا از دیوار ریزش پیدا کرد. سبز تیره کپک رنگ آمیزی وان. زندگی-سقف اتاق ترک خورده بود و امده تهدید کننده به نظر می رسید به سقوط و باران کردن تکه های گچ در هر لحظه.

“پانزده هزار دلار است یک قطره در سطل” Eshaghoff گفت زل زده بود به آسیب. “پانزده هزار دلار به شما می دهد یک آشپزخانه جدید جدید حمام و یا اتاق نشیمن—انتخاب کنید که یکی از. من رفتن به نیاز به تماس در یک لوله کش برای تعمیر لوله ها. وجود رنگ سرب است که ممکن است نیاز به رسیدگی می شود. سیستم های الکتریکی نیاز به به روز رسانی می شود. دیوارها و کف و پنجره ها همه نیاز به جا شود.”

او گفت: آپارتمان سابق مستاجر یک مرد در 60s خود را که به ارث برده بود تنظیم واحد از پدر و مادر خود را در حال تلاش برای سالها با اعتیاد به مواد مخدر و مسائل مربوط به سلامت روان. انسان همراه و هم اتاقی با استفاده از این واحد برای استفاده و فروش مواد مخدر.

یک 2015 حمله پلیس در محله منجر به دستگیری 35 با مواد مخدر-حلقه اعضا از جمله نمایندگی که تا به حال عمل از Apt. 23. در سال 2017 یکی دیگر از مستاجر در ساختمان دستگیر شد و متهم در حال اجرا یک هروئین و فنتانيل آسیاب خارج از آپارتمان خود را.

مستاجر در Apt. 23 نیست به طور مستقیم درگیر در خرید و فروش مواد مخدر و نبود شارژ در هر دو مورد. اما همسایگان در مصاحبه با Crain گفت او ادامه داد: به دعوت شخصیت های نا مشروع و به داخل ساختمان پس از رکود و گفت: اموال گرفتار شد توسط بازدید کنندگان که می بازی موسیقی با صدای بلند به شب و آواره که جمع و خواب در لابی.

سال گذشته Eshaghoff قادر به اخراج مستاجر در دادگاه مسکن برای نقش خود در پناه دادن دارو دن پس از دادستان منطقه Cy ونس را صادر سفارش از طریق آن مواد مخدر اخراج برنامه.

سه آپارتمان در 575 W. 177th سنت به تازگی خالی شد و اگر چه آنها حفظ همان نوع شدید آسیب Eshaghoff گفت: تعمیر اسکناس هنوز هم به خوبی بیش از آنچه که او می تواند پرداخت تحت اجاره جدید قوانین.

هر یک از سه واحد که مانند Apt. 23 ماهانه اجاره زیر 800 دلار خواهد نیاز به حداقل 50000 دلار ارزش کار به جای آشپزخانه و حمام و رفع طبقه بود که تاب خورده و باستان گچ دیوار و سقف که در برخی از مناطق به شدت ترک خورده و مطرح یک خطر ایمنی صاحبخانه گفت.

مستاجر طرفداران می گویند چنین خرابی نتایج از سالها غفلت. صاحبان می توانید سر چنین مشکلی با نگهداری بهتر آنها می گویند.

صاحبخانه شمارنده که در دراز مدت ساکنین اغلب نمی خواهید به مختل شود دوره بازسازی به خصوص اگر کار قابل توجهی است. مستاجرین دیگر آنها می گویند در حال uncooperative. یکی از Eshaghoff خالی واحدهای مثلا خالی بود چون مستاجر تا به حال به طور غیرقانونی اجاره آن برای سال چندین سرنشینان در یک زمان برداشت سود در قیمت مناسب اجاره او پرداخت.


صنعت املاک و مستغلات می گوید: صاحبخانه نیست تنها گروهی رنج می برند بر اساس قوانین جدید. تعداد بی شماری از پیمانکاران کوچک و کسب و کار درگیر در بازسازی دیده می شود کسب و کار رها کردن به عنوان یک نتیجه از صاحبان کوچک سازی یا قطع ارتقاء آنها یک بار به طور منظم ساخته شده برای تنظیم, آپارتمان, صنعت می گوید.

Eshaghoff گفت: در مورد او امضا 300.000 دلار قرارداد با پیمانکار در نزدیکی اینوود به تعمیر و نوسازی چهار آپارتمان با هم. هنگامی که در ماه ژوئن قوانین رفت و به اثر او گفت: او به نام پیمانکار و لغو کار.

“این واحد بوده که در اجاره تنظیم و یارانه در حال حاضر برای چندین دهه” Eshaghoff گفت. “آن را پایدار به یک آپارتمان در گیر چنین اجاره کم در ابد.”

Athineos که خانواده متعلق به آن نسبتا کوچک نمونه کارها املاک و مستغلات برای دهه گفت: او در حال حاضر با توجه به اینکه به فروش برساند.

“من نمی خواهم به این نوع از صاحب که نیست حفظ یک ساختمان به استانداردهای که ما استفاده می شود به,” او گفت:. “من هرگز فکر نمی کردم من می خواهم فکر می کنم در مورد فروش اما من hobbled قوانین جدید.”


tinyurlis.gdv.gdv.htu.nuclck.ruulvis.netshrtco.detny.im

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>