همسایگان دندانه دار کردن برنده در برابر بحث توسعه پروژه های

Category: کرین نیویورک Comments: No comments

Bushwick. اینوود. دو پل.

آنها استناد توسط معترضان در سراسر شهر نیویورک به عنوان خط مقدم در مبارزه با آنچه که برخی از جوامع را به عنوان غلط در نظر دارد برای ایجاد مسکن.

در ماه های اخیر سه محله را خنثی و یا متوقف شده هر دو خصوصی و عمومی تلاش برای توسعه هزاران نفر از آپارتمان های جدید اکثریت خواهد بود که بیش از حد گران قیمت برای ساکنان محلی و انرژی همفکر مبارزات در سراسر شهرستان.

مقاومت ممکن نیست, اهمیت, چند سال پیش زمانی که املاک و مستغلات صنعت پرواز با بلند پروازانه پروژه های لوکس و حمایت ضمنی از مقامات منتخب. در حال حاضر با یک پر از خالی آپارتمان لوکس و صنعت پایانی نفوذ در آلبانی شتاب در حال ساخت برای گروه های محله که در حال هل دادن در برابر ساختمان جدید پروژه زیرا آنها بر این باورند چنین طرح هایی را ارائه می دهند کمی جامعه بهره مند شوند. و آنها در حال برنده شدن است.

برج های بلند که منتقدان می گویند بیش از ارتفاع محدودیت ها برگزار می شود تا در دادخواهی. پهنه بندی نقاط ضعف فعال است که آسمان خراش ها در کاپشن بلوک در حال بررسی و حتی می تواند منجر به کوتاه شدن برخی از برج. و در محله rezoning جنگ عمدتا در پایین درآمد جوامع رنگ مخالفان در حال مبارزه و تلاش برای تحریک جدید و تا حد زیادی بازار-نرخ ساخت و ساز است که این جابجایی دیرین ساکنان.

پس از یک دهه از به ظاهر بی پایان ساخت و ساز از بالا پایان و اجاره آپارتمانهای محله و گروه هایی که به مدت طولانی تحت فشار قرار دادند برای مسکن مقرون به صرفه تر هستند و در نهایت اینکه شنیده می شود. و این نیست صرفا نمادین پیروزی های این گروه می گویند اما تصمیم گیری است که می تواند تغییر چه می شود در شهر ساخته شده است و برای سال آمده است.

نبرد خطوط کشیده شده

گروه های اجتماعی هستند که مخالف هر دو خصوصی و عمومی در توسعه پروژه های در سراسر شهر است که آنها می گویند را خار جابه جایی در میان نگرانی های دیگر.




اینوود

جدید

نیوجرسی

برانکس

جنوب بلوار

منهتن

200 آمستردام

50 W. 66 سنت

فلاشینگ

Sunnyside حیاط

NoHo

ملکه

سوهو

دو پل

Bushwick

Gowanus

تاج ارتفاعات

صنعت شهرستان

بروکلین

کلید

زمان و یا پیشنهاد سیتی-led rezoning

بزرگ خصوصی به دنبال توسعه

تصویب شهرستان

ساختمان های فردی


توسط نیویورک تایمز

در میان مقاومت در برابر توسعه های جدید نیاز به مسکن همچنان وخیم. شهر نیویورک ساخته شده است تنها 163,000 واحد مسکن در 2010s کمتر از 205,000 ایجاد شده در 1930s, در طول و بعد از رکود بزرگ با توجه به یک شهر گزارش. از سال 2009 تا 2018 نیویورک مترو منطقه اضافه شده 0.5 واحد از مسکن برای هر کار جدید از 2.2 واحد در هر شغلی در دهه گذشته.

اما مخالفان می گویند که به سادگی به ساخت مسکن های جدید حتی با اجباری به اشتراک گذاری از زیر-بازار-نرخ واحدهای نمی خواهد بنیادی ادامه داد: از دست دادن مسکن مقرون به صرفه برای متوسط نیویورکی.

اعتبار…استفانو Ukmar برای نیویورک تایمز

یک مدل در اینوود

در ماه دسامبر نیویورک دیوان عالی کشور قاضی لغو این شهر rezoning طرح اینوود کم درآمد و با درآمد متوسط در محله منهتن بالا با برخی از پایین ترین اجاره در شهرستان.

“در اینوود پیروزی بود, ایست, جزر و مد تبدیل شده است” گفت: Alicia بوید یک معلم بازنشسته در تاج ارتفاعات بروکلین که منجر محلی گروه فعال جنبش برای محافظت از مردم است. این سازمان مخالف است به چندین برج های جدید در منطقه در این زمینه که منجر به آپارتمان خواهد بود بیش از حد گران قیمت برای مردم محلی و سایه در بروکلین در نزدیکی باغ گیاهی. این تصمیم در اینوود داده است این گروه امید برای یک نتیجه مشابه.

در اینوود طرح افزایش مجاز ارتفاع و تراکم در بخش هایی از این محله است که می تواند به ارمغان آورده اند 3,900 واحدهای جدید به منطقه از جمله 1,600 زیر بازار آپارتمان های, با توجه به وزارت برنامه ریزی شهرستان. این شهر جذاب تصمیم.

قاضی موافقت کرد که این شهرستان در بررسی های زیست محیطی روند که هدف آن اندازه گیری تاثیر توسعه را به اندازه کافی مطالعه تعدادی از نگرانی های از جمله خطر نژادی جابه جایی و اثر نظری توسعه در کسب و کارهای محلی که بسیاری از آنها را می توان با ارزش تر به صاحبخانه به عنوان خرید و فروش زمین.

از سال 2013 زمانی که rezoning طرح برای اولین بار اعلام شد, سرمایه گذاران خریداری شده بیش از $610 میلیون دلار در املاک, با توجه به, نیویورک تایمز, تجزیه و تحلیل.

“آنها مجبور به مطالعه نژادی تاثیر? این مسخره است” گفت: Michael Sussman این دادخواهان’ وکیل که استدلال می کرد که حدس و گمان را یک آستین ، تاثیر بر اقلیت های ساکن در این منطقه بسیاری از آنها زندگی می کنند در اجاره-تنظیم آپارتمان.

این ائتلاف شامل یک مقطع محله: a آب و هوا دانشمند و مهندسین و دانشگاهیان چینی بایگانی اطلاعات رستوران صاحب یک تعمیرگاه خودرو مالک و داروساز.

“آن را مانند تلفن های موبایل پیشرفته بودند و آنهایی که آن را به اتفاق می افتد اما این درست نیست” گفت: پل اپستاین بازنشسته مدیریت مشاور و یکی از رهبران ائتلاف. “این کت و شلوار به حال 15 دادخواهان که کمک نشان می دهد قاضی هستیم نه یک زن و شوهر از مردم عصبانی — این است که یک کل جامعه است.”

جان یونگ صاحب U مانند چینی Takeout که مهاجرت به عنوان یک کودک از فوژو, چین گفت: این اولین بار بود که خانواده اش بدست درگیر در سیاست های محلی پس از بیش از 20 سال کار در اینوود. “من فقط می ترسم که زمانی که اجاره نامه است تا پس از آن همه چیز متفاوت خواهد بود,” او گفت:. در اطراف 2003, او گفت:, اجاره ماهانه در رستوران محل دیگر سه برابر از 3000 $به $9,000 وادار به صاحبان آن را تعطیل کند.

Karla فیسک یک عضو از گروه اینوود اقدام قانونی و سبز-ساختمان مشاور اشاره کرد که بخش عمده ای از ساخت و ساز جدید خواهد بود آپارتمان لوکس و که بسیاری از زیر-بازار واحد ایجاد شده توسط طرح شهر هنوز هم بیش از حد گران قیمت برای دیرین ساکنان. متوسط درآمد خانوار در این محله حدود 51,000 در مقایسه با تقریبا $80,000 در سراسر منهتن با توجه به آمار و ارقام.

مشابه استراتژی های حقوقی در حال کار در ارتفاع تاج آن خانم بوید و دیگر دادخواهان به تازگی موفق به کسب یک سفارش ضابط موقت است که به طور موثر مسدود ساخت دو پروژه در نزدیکی بروکلین گیاهی, باغ, بر اساس گروه برنامه ریزی شهرستان باید انجام دقیق تر بررسی ساختمان’ تاثیر است.

کارمل شرکای توسعه دهنده از یکی از این پروژه ها گفت: 16 و 17-ساختمان داستان را “بیش از 140 مقرون به صرفه واحد است.” توسعه نمی گویند که چگونه بسیاری از بازار-نرخ واحد ساخته خواهد شد.

“مردم دیگر پذیرش این ایده که این است که برای حل بحران مسکن,” خانم بوید گفت: برنامه ریزی شده مقرون به صرفه واحد که او گفت می خواهد از رسیدن به زمان مستاجرها که متوسط درآمد خانوار از حدود 56,000 یک سال— یک عدد است که در حال حاضر نشان دهنده هجوم اخیر مرفه تر مستاجرها.

بن بست در Bushwick

در ماه ژانویه سال از تلاش های گروه های اجتماعی در بروکلین Bushwick محله و شهر برنامه ریزی مسئولان برای رسیدگی به نیازهای مسکن هم پاشید و پس از محلی عضو شورای شهر را رد کرد و این شهر را rezoning طرح است.

این شهر را پیشنهاد می تواند اضافه شده اند در مورد 5,600 آپارتمان به محله که 1,680 خواهد بود محفوظ به عنوان زیر-بازار-نرخ واحد است. اما گروه های اجتماعی خودداری کردند در این پیشنهاد که آنها می گویند نادیده گرفته یک جامعه-رهبری طرح که ایجاد کرده اند که حدود 2000 واحد جدید با متعادل تر نسبت به بازار-نرخ مقرون به صرفه واحد است.

منتقدان نقطه به نقطه نگران نتایج گذشته rezonings. Greenpoint و ویلیامزبرگ دو محله بروکلین rezoned اجازه می دهد تا بیشتر ساختمان در اواسط 2000s از دست داده و حدود 15000 اسپانیایی ساکنان بين 2000 تا 2015 در حالی که به طور کلی افزایش جمعیت از 20 ، 000 در همان دوره با توجه به سرشماری تجزیه و تحلیل توسط کلیساهای آمریکا برای نمایشگاه مسکن غیر انتفاعی خدمات اجتماعی ،

ویلیامزبرگ و Greenpoint نیز بالاترین متوسط افزایش اجاره دهه از $1,207 در سال 2010 به $1,854 فتح کند گرفته شد در سال 2018 54 درصد پرش, با توجه به U. N. Y. کتل فالز مرکز.

الکساندرا Fennell شبکه مدیر در کلیساهای آمریکا برای نمایشگاه مسکن گفت که شهردار de Blasio پیشنهاد rezoning تلاش خواهد تکرار برخی از اشتباهات که در بسیاری از مناطق هدف در حال کم درآمد محله از رنگ.

“چرا این شهر انجام می شود این در جوامع پرسید: با استناد اخیر شهرستان پیشنهاد برای محله های مرفه از NoHo و سوهو در منهتن است که بر, جدید, خرده فروشی, مسکن نیست.

این ایده است که حمایت از باز نیویورک طرفدار مسکن گروه پیشنهاد کرده است که با اضافه کردن حدود 3,400 واحدهای جدید به سوهو و NoHo در حدود 700 از آن خواهد بود مقرون به صرفه در دسترس برای یک خانواده سه ساخت حدود 38,000 یک سال مثلا. “اگر وجود دارد هر جا که باید اجازه می دهد بیشتر چگالی آن سوهو گفت:” آیا توماس عضو این گروه است.

ویکی شده است معاون شهردار مسکن و توسعه اقتصادی گفت: “همه چیز روی میز” وقتی که می آید به امکان اضافه کردن تراکم مسکونی به سوهو. اما او گفت که تمرکز شهردار rezoning تلاش شده است در پایین درآمد محله مانند Bushwick چرا که آنها در حال حمل و نقل-غنی و دارای ظرفیت برای ایجاد و حفظ بیشتر مقرون به صرفه مسکن. متراکم تر و مرفه تر مناطق مانند شرق فوقانی جانبی به مراتب کمتر فرصت برای رشد او گفت:.

“این تصور که ما می توانیم در یک لحظه در زمان منجمد یک مغالطه” خانم بوده است, گفت:, و اضافه کرد که مقرون به صرفه واحد خواهد بود که ایجاد این شهر پیشنهاد rezoning تلاش از جمله کسانی که خارج از دسترس برای برخی از ساکنان محلی هنوز هم می تواند کمک به درآمد متوسط نیویورکی.

اما چشم انداز هیچ منطقه بندی تغییر برای Bushwick نیز مورد گفت: Chris والترز زمین-استفاده از کارشناس با انجمن محله و مسکن, توسعه, است که پشتیبانی از جامعه-رهبری طرح است. توسعه دهندگان در حال حاضر می تواند ساخت حدود 6000 واحدهای جدید وجود دارد به عنوان حق و بدون به دنبال مجوز خاص با کمی به هیچ زیر-بازار-میزان فرمان. متوسط درآمد سالانه خانوار در Bushwick $بود 53,360 در سال 2018 در مقایسه با $63,799 سراسر شهر بود با توجه به آمار و ارقام و تقریبا یک سوم از خانوارها صرف بیش از نیمی از درآمد خود را اجاره.

اعتبار…استفانو Ukmar برای نیویورک تایمز
اعتبار…استفانو Ukmar برای نیویورک تایمز

برج موشکافی

در نخست منهتن بازار که در آن ساکنان خسته از سال های لوکس و توسعه و گروه های جامعه در حال هل دادن در برابر برج است که آنها باور دارند که مورد آزار قرار گرفته اند پهنه بندی نقاط ضعف.

در 200 شهر آمستردام در قسمت فوقانی سمت غرب اعضای جامعه موفق به کسب یک پیروزی مهم در ماه مارس گذشته زمانی که یک دادگاه عالی ایالت قاضی به نام به سوال قانونی بودن 668-پا برج ى بسیاری است. توسعه دهندگان اغلب خرید استفاده نشده توسعه حقوق از ساختمان های مجاور برای اضافه کردن ارتفاع و فله به ساختمان های خود را. در این مورد مخالفان استدلال کرد که توسعه دهندگان Mitsui Fudosan امریکا و SJP, خواص, ایجاد یک “gerrymandered” 39 طرفه ى زیادی به استفاده از توسعه حقوق از تعدادی از tenuously مجاور ، این ساختمان بیش از دو برابر ارتفاع در نزدیکی برج و بلندترین شمالی از 61 خیابان.

“اگر هر کس می تواند در کنار هم قرار 39 طرفه ى بسیاری سپس هرج و مرج در حال رفتن به امدن گفت:” الیزابت گلدشتاین رئیس جمهور از شهری هنر جامعه از نیویورک است که در کت و شلوار.




w. 72ndSt.

w. 70 سنت

سمت غرب بالا

پیشنهاد

ساختمان

پیشنهاد

منطقه بندی, زیادی

برادوی

پایان غرب تهران.

آمستردام Ave.

w. 66 سنت

خیابان کلمبوس.

w. 64 سنت

منهتن


منبع: شهرداری و هنر جامعه از نیویورک

توسط نیویورک تایمز

دعوی قضایی در حال انجام است اما تحت شدید ترین و غیر معمول مجازات توسعه دهندگان می تواند مجبور به حذف چندین طبقه از بالای بخشی از برج به پایان رسید که در آن priciest پنت هاوس های ذکر شده برای 21 میلیون دلار. SJP, یکی از توسعه دهندگان گفت: آنها با توجه به منطقه بندی و که آنها انتظار می رود “شروع به ارائه خوابگاه به زودی.”

چند بلوک دور در 50 غرب 66 خیابان می شود 775-پا برج باقی مانده است unbuilt برگزار می شود تا با چالش هایی از گروه های اجتماعی که استدلال می کنند توسعه ایجاد شده بیش از حد بلند مکانیکی اتاق به اضافه کردن ارتفاع نزدیک به 200 اضافی پا — برای ایجاد یک حق بیمه برای آن سکونت واحد در طبقه بالاتر.

“ما به معنای واقعی کلمه در دستور توسعه دهندگان هوی و هوس” گفت: Sean خرسندی مدیر اجرایی برجسته غرب preservationist که به دقت از دست رفته یک تقسیم تصمیم گیری در هیئت مدیره استاندارد و تجدید نظر در ماه ژانویه به لغو مجوز برای این پروژه است. این گروه کاوش بیشتر چالش های قانونی ،

حتی پس از, شورای شهر تصویب ى اصلاح ممکن است به طور موثر محدود مکانیکی اتاق به 25 فوت ارتفاع دارد و ساخت آن را سخت تر برای توسعه دهندگان برای استفاده از این استراتژی است. توسعه 50 غرب 66 خیابان Extell کاهش یافته است به نظر.

حقوقی با سابقه

در دو پل ها عمدتا کم درآمد جامعه مهاجر در جنوب منهتن چینی, جامعه, گروه برنده یک پیروزی بزرگ زمانی که آنها متقاعد شده اند دولت دیوان عدالت در این تابستان به توقف توسعه سه مخلوط با استفاده از آسمان خراش ها اعم در ارتفاع 730 پا به 1,008 پا در حدود سه بلوک از یکدیگر است. این تحولات باید اقامت نگه دارید تا زمانی که آنها تحت طولانی فرایند به نام یکنواخت زمین با استفاده از روش بررسی.

برج پیشنهاد شده توسط چهار توسعه دهندگان را ایجاد 2,775 واحد که 694 خواهد بود ارائه شده در زیر نرخ بازار به مستاجرها از درآمد متفاوت است. توسعه دهندگان نیز بهبود زیرساخت برای نزدیکی و مسکن عمومی و ارتقاء مترو محلی متوقف شود. آنها برنامه ریزی برای تجدید نظر در این تصمیم است.

اما مخالفان در حال شک و تردید از مزایای جامعه و برخی از طرح های جایگزین برای این سایت. بسیاری از آنها هنوز هم عصبانی است که شهر مجاز, لوکس, محل سکونت یک آسمان خراش منهتن مربع ساخته شود در این نزدیکی هست و بدون دقیق تر بررسی عمومی.

“ما همیشه در بازدید از طرح دعوی در دادگاه به عنوان یک تاکتیک تاخیر گفت:” ملانی وانگ یک سازمان با CAAAV یک جامعه و گروه تا حد زیادی کم درآمد چینی عضویت. در حالی که این برج ها به تعویق افتاد, او امیدوار است که این گروه می تواند عبور خود را rezoning طرح به صورت دو پل که نیاز به نیمی از واحدهای جدید ساخته شده به مقرون به صرفه در میان سایر دستورالعمل ها.

پائولا سگال یک وکیل با TakeRoot عدالت است که به نمایندگی از برخی از گروه های اجتماعی در یکی از سه دعاوی مخالفت با برنامه ها و در یک جامعه منجر rezoning نرم افزار معتقد است که پیروزی خود را مجموعه citywide سابقه. امید این است که توسعه دهندگان بیشتر در مقیاس بزرگ پروژه های مسکونی را مجبور به رفتن را از طریق تمام عمومی فرایند بررسی.

“توسعه دهندگان هستند توجه کنید که اگر آنها کار نمی کند با جوامع به آمده تا با برنامه ای که کار با همه ما آنها را در دادگاه گفت:” خانم سگال. او در حال حاضر به شناسایی چندین خواص دیگر با همان منطقه بندی تعیین به عنوان دو پل سایت های که در آن مشابه استدلال به صورت عمومی بیشتر بررسی می شود.

مبارزه بعدی

شاید بزرگ بعدی استفاده از زمین نبرد دم در غرب کوئینز که در آن شهر در حال آماده سازی خود استاد طرح برای 180 هکتار Sunnyside حیاط وسیع فعال راه آهن حیاط حدود شش بار به عنوان بزرگ به عنوان نیویورک آخرین مگا-توسعه هادسون متری.

“ما احساس مانند آن را به سادگی دیگر کاربی برای غنی درست مثل هادسون متری” امیلی گفت: شارپ یک وکیل و موسس ائتلاف برای متوقف کردن سانی ساید متری. وجود دارد بیش از حد مخالفان سوال این شهر تعهد به واقعا مقرون به صرفه مسکن با این استدلال که چیزی باید ساخته شده در این سایت عظیم در همه.

دورتر شرق در کوئینز مقاومت ساختمان در برابر یک پیشنهاد برای 29 هکتار سایت همراه آلوده گرگرفتگی نهر به ایجاد 1,725 آپارتمان — با کمتر از 100 زیر-بازار-نرخ اجاره.

این پروژه که در حال حاضر تایید شده توسط کمیسیون برنامه ریزی شهرستان را شامل خرده فروشی و فضای اداری آپارتمان و هتل در سراسر نه ساختمان با مجموع 13 برج. ساخت و ساز می تواند شروع در اوایل این سال است.

اما منتقدان می گویند این پروژه greenlit با کمی توجه به منطقه سیل خطرات اضافه شده زیرساخت های بار و یا بالقوه برای جابه جایی.

گرگرفتگی و بی سر و صدا تبدیل به یکی از سریعترین رشد برای فروش در بازارهای جهانی به دهه گذشته با 3,075 جدید آپارتمانهای ساخته شده است وجود دارد از سال 2009 تا 2019 دوم تنها به ویلیامزبرگ با 3,201 با توجه به StreetEasy. قیمت ها افزایش یافته است در نوع: متوسط قیمت فروش $650,000 در سال 2019 از $350,000 در سال 2009 نزدیک به 86 درصد پرش.

“من فکر می کنم در حال رشد است احساس نیاز فوری برای تغییر” گفت: درنگ همهمه صندلی از گروه مطالعات شهری در کوئینز کالج که مخالف این پروژه همراه سیفون نهر.

موفقیت معترضان در اینوود است که خود را در شرایط مشابه بوده است یک موضوع محبوب در اخیر جلسات جامعه — و شاید نشان می دهد یک راه رو به جلو, او گفت:.

“من فکر می کنم دادخواهی تنها راهی است که می گویند: این ظالمانه است.”

برای بارگیری به روز رسانی ایمیل مسکونی املاک و مستغلات, اخبار ثبت نام اینجا را. دنبال کنید با ما در توییتر: @nytrealestate.

tinyurlis.gdv.gdv.htu.nuclck.ruulvis.netshrtco.detny.im

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>